2023年1月6日，隨著臺(tái)州高速天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天和壹號(hào)茗苑最后一筆土地增值稅繳納，該項(xiàng)目的土地增值稅具結(jié)工作圓滿完成。自2018年11月5日收訖國(guó)家稅務(wù)總局臺(tái)州市路橋區(qū)稅務(wù)局第二稅務(wù)所簽發(fā)的稅務(wù)事項(xiàng)通知書開始，到2022年10月27日收訖關(guān)于土地增值稅清算審核結(jié)論通知結(jié)束，整個(gè)審核清算過(guò)程歷時(shí)四年。高速房產(chǎn)在企業(yè)不斷發(fā)展壯大的同時(shí)，依法誠(chéng)信納稅，該項(xiàng)目累計(jì)繳納土地增值稅稅款1.55億元，展示國(guó)企擔(dān)當(dāng)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。
一、有條不紊，一步一腳印
天和壹號(hào)茗苑土地增值稅清算工作由高速天和房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部牽頭，在各業(yè)務(wù)部門通力協(xié)作下，天和壹號(hào)茗苑項(xiàng)目從2009年5月公司成立開始，其全部財(cái)務(wù)憑證、工程類合同、工程簽證單及結(jié)算書等大量資料，按照會(huì)計(jì)科目類別完成了排序分類整理與編排，同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部的統(tǒng)借統(tǒng)還資金及利息的梳理和對(duì)應(yīng)工作也同步完成。在2018年9月至12月期間，公司聘請(qǐng)了專業(yè)中介機(jī)構(gòu)出具土地增值稅鑒證報(bào)告，在此期間經(jīng)反復(fù)推敲和會(huì)議討論確定了天和壹號(hào)茗苑土地增值稅自行清算的最終財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
二、據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)持協(xié)調(diào)溝通
在進(jìn)入稅務(wù)局清算審核環(huán)節(jié)時(shí)，稅務(wù)局委托的第三方稅務(wù)師事務(wù)所及工程造價(jià)咨詢公司提出了大量認(rèn)為需要剔除的工程成本、費(fèi)用及統(tǒng)借統(tǒng)還的利息等一系列問(wèn)題，最終確定的土地增值稅稅額與公司土地增值稅自行清算的稅額偏差較大。對(duì)于存在爭(zhēng)議的審核剔除意見，公司堅(jiān)決據(jù)理力爭(zhēng)，針對(duì)問(wèn)題查詢相關(guān)對(duì)應(yīng)的政策文件作為依據(jù)，并給予正面積極的回復(fù)。由于長(zhǎng)時(shí)間的溝通和協(xié)調(diào)，清算審核時(shí)間不斷延長(zhǎng)，直到2022年年初，迎來(lái)了省稅務(wù)局調(diào)整對(duì)于土地增值稅部分執(zhí)行政策的寬松春風(fēng)，特別是相關(guān)政策在統(tǒng)借統(tǒng)還利息中關(guān)于土地出讓金的借款利息可以據(jù)實(shí)列支問(wèn)題上給予認(rèn)可。至此，天和壹號(hào)茗苑項(xiàng)目土地增值稅的審核意見基本達(dá)成了一致，具結(jié)金額最終確定，在原先自行清算的稅額基礎(chǔ)上補(bǔ)交了21.8萬(wàn)元，天和壹號(hào)茗苑項(xiàng)目合計(jì)繳納土地增值稅稅款15538.60萬(wàn)元。
三、汲取經(jīng)驗(yàn)，更上一層樓
房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識(shí)多，工作量大，在日常實(shí)際操作和清算的過(guò)程中，面臨著很多的問(wèn)題和難點(diǎn)。作為高速天和房產(chǎn)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人，我經(jīng)歷了天和壹號(hào)茗苑土地增值稅清算的整個(gè)過(guò)程，在實(shí)際操作中積累了一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和見解，現(xiàn)總結(jié)土地增值稅清算工作經(jīng)驗(yàn)如下：
1.加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的更新迭代，稅收政策也與時(shí)俱進(jìn)，原先的執(zhí)行政策、口徑等都賦予了新的解讀與操作。作為房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)人員，在近幾年的稅制改革大潮中，需要不斷更新稅收知識(shí)、及時(shí)了解當(dāng)?shù)氐亩愂請(qǐng)?zhí)行口徑。
2.勤于學(xué)習(xí)，善于溝通。在稅制改革中，需更加注重房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員的專業(yè)化培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，提升專業(yè)能力，在學(xué)習(xí)涉稅知識(shí)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)流程，造價(jià)評(píng)估、建筑核算等學(xué)習(xí)，拓展業(yè)務(wù)視野，增加業(yè)務(wù)素質(zhì)。積極開展與優(yōu)秀房企財(cái)務(wù)人員的溝通與交流，學(xué)習(xí)和探討日常房產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)操工作中遇見的問(wèn)題，有些共性的難點(diǎn)問(wèn)題，可以聯(lián)合咨詢相關(guān)稅政部門，減少信息不對(duì)稱，增加稅企的認(rèn)知度與遵從度，利于更好地開展工作。
3.提前籌劃，動(dòng)態(tài)測(cè)算。土地增值稅清算是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，稅務(wù)籌劃需貫穿開發(fā)全過(guò)程。財(cái)務(wù)人員應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)的前端就積極參與進(jìn)行籌劃，并在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)上，及時(shí)跟進(jìn)土地增值稅測(cè)算，實(shí)行動(dòng)態(tài)測(cè)算，全過(guò)程監(jiān)控，有序開展土地增值稅的清算工作，合理降低公司的土地增值稅稅負(fù)。
4.規(guī)范檔案，完善臺(tái)賬。土地增值稅清算過(guò)程繁瑣復(fù)雜，前期準(zhǔn)備工作涉及整個(gè)項(xiàng)目的工程資料、財(cái)務(wù)資料的籌備、整理等，完整地保管原始資料，對(duì)清算稅負(fù)的正確計(jì)算以及應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的后續(xù)審核至關(guān)重要。“合抱之木，生于毫末；百丈之臺(tái)，起于壘土；千里之行，始于足下”，必須一步一個(gè)腳印做好基礎(chǔ)資料收集、審核、登記、歸檔等系列工作，從平時(shí)細(xì)微繁瑣重復(fù)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴工作中，腳踏實(shí)地，細(xì)心細(xì)致地做好房產(chǎn)項(xiàng)目各類的臺(tái)賬登記工作。
從財(cái)務(wù)部門角度出發(fā)，首先做好基礎(chǔ)財(cái)務(wù)資料的審核工作，接著需要登記各類臺(tái)賬，如工程臺(tái)賬、銷售臺(tái)賬、稅款臺(tái)賬，如果涉及集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金借貸模式，還需登記集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金及利息臺(tái)賬。審核工程類發(fā)票合理性、合規(guī)性，并符合工程合同約定支付節(jié)點(diǎn)，附上詳盡、合理的支付依據(jù)或第三方專業(yè)咨詢報(bào)告。每月將每筆工程業(yè)務(wù)在工程臺(tái)賬中登記詳盡，與開發(fā)成本中的會(huì)計(jì)科目需依次對(duì)應(yīng)稽核。財(cái)務(wù)銷售臺(tái)賬、集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金臺(tái)賬、稅款臺(tái)賬要登記齊全，如有集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金模式，必須做好詳盡臺(tái)賬，每筆資金對(duì)應(yīng)的統(tǒng)借統(tǒng)還分撥合同、銀行借款合同、每期提款利率變化等都要事前登記清晰。做到賬實(shí)相符，賬賬相符，賬證相符，賬表相符。
從工程造價(jià)部門角度看，工程類合同、結(jié)算書、聯(lián)系單、簽證單等系列工程相關(guān)資料必須齊全，能夠證明各類工程支出的合理性，比如稅務(wù)局的造價(jià)稽核時(shí)，會(huì)對(duì)每項(xiàng)的工程支出進(jìn)行審核，是否與本項(xiàng)目建設(shè)正相關(guān)，是否超過(guò)臺(tái)州市工程造價(jià)的預(yù)警值，那么企業(yè)需給予詳盡合理的解釋，否則舉證不充分、資料不齊全等瑕疵，容易剔除其工程成本，無(wú)法作為土地增值稅成本；每期新增加的資料，業(yè)務(wù)部門需給予財(cái)務(wù)部一份留存，利于以后土地增值稅資料整理，以防公司檔案室的工程資料留存不齊，如無(wú)法提供相關(guān)工程類資料，稅務(wù)局審核時(shí)可能會(huì)剔除該成本。
另外，稅務(wù)執(zhí)行政策、口徑時(shí)常都在變化，具體操作時(shí)還要與時(shí)俱進(jìn)。
尹斌斌
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